Tipps für erfolgreiche Vermietung

Die erfolgreiche Vermietung Ihrer Immobilie ist ohne Vorerfahrung keine einfache Aufgabe. Sie müssen sich an viele Vorschriften halten, es gibt zahlreiche Bedingungen für Vermieter, die schnell zu juristischen führen können.

Wenn Sie eine Immobilie als Geldanlage kaufen, 

Den Mietpreis festlegen

Wenn Sie eine Immobilie in Düsseldorf als Geldanlage kaufen, dann sind die Mietzahlungen die Sie erhalten, entscheidend für den Erfolg Ihrer Investition. Haben Sie das Objekt mit dem Ziel eines gewinnbringenden Weiterverkaufs erworben, sind seine Mieteinnahmen genau so wichtig, da sich aus ihnen der Wiederverkaufswert errechnet. 

Wenn Sie den Mietpreis für Ihre Immobilie berechnen möchten, informieren Sie sich über die durchschnittlichen Quadratmeterpreis in der Umgebung und über die Marktlage, das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage nach ähnlichen Immobilien. Natürlich müssen Sie auch die Qualität und Wertigkeit der Ausstattung in den Preis mit einbeziehen.

Der Mietspiegel wird besonders dann wichtig, wenn Sie ein Objekt in einer Region mit Mietpreisbremse gekauft haben. In diesem Fall dürfen Sie die Miete auf maximal 10% über dem Mietspiegel erhöhen. In einer Region ohne Mietpreisbremse dürfen die Mieten maximal 20% über dem Mietpreisspiegel liegen, es sei denn, Sie würden sonst nachweislich Verluste machen.

Informieren Sie sich gut und machen Sie sich Gedanken über den passenden Mietpreis, ein zu hoher Preis erschwert die Vermietung Ihrer Immobilie. Bieten Sie sie zu günstig an, bekommen Sie nur eine geringe Rendite für Ihre Investition und eine nachträgliche Mietpreiserhöhung kann sich gegebenenfalls schwierig gestalten.

Den passenden Mietvertrag aufsetzen

Der Mietvertrag ist natürlich ein wichtiger Baustein für den Erfolg Ihrer Vermietung und kann gerade auf lange Sicht eine wichtige Rolle spielen. Achten Sie darauf, dass der Vertrag an Ihre individuellen Anforderungen und Gegebenheiten angepasst ist, nehmen Sie nicht den erstbesten Vertrag, der kostenlos im Internet zum Download bereitsteht. Eine bessere Alternative stellen die Vorlagen des Vermietervereins dar.

Wichtig sind beispielsweise die Angaben über Abrechnung und Vorauszahlung der Nebenkosten, welche Renovierungspflichten der Mieter haben soll, speziell welche er bei Auszug durchführen muss.

Sollten Sie vorhaben, die Mieten Ihrer Immobilie in Zukunft zu erhöhen, dann legen Sie schon im Mietvertrag eine Staffel- oder Indexpreis fest.

Probleme mit den Mietern?

Probleme mit Mietern können immer auftauchen, besonders wenn es zu Zahlungsausfällen kommt, gibt es schnell auch juristische Auseinandersetzungen. Auch wenn Sie einen idealen Mietvertrag aufgesetzt und die Mieter sehr sorgsam ausgesucht haben, kann es trotzdem zu solchen Vorfällen kommen. 

Suchen Sie als erstes ein klärendes Gespräch und versuchen Sie zum Beispiel den Grund nach dem Zahlungsausfall herauszufinden, wenn der Mieter jedoch nicht zu erreichen ist oder keinen nachvollziehbaren Grund nennen kann, sollten Sie vorsichtig werden.

Bei Mietausfällen müssen Sie zunächst eine Mahnung an den Mieter schicken, zahlt dieser zwei Monate hintereinander nicht, können Sie das Mietverhältnis fristlos kündigen. Danach folgt meist eine Räumungsklage, die sich über mehrere Monate hinziehen kann.

Bei der Vermietung sollten Sie unbedingt eine Kaution vom Mieter verlangen, um sich vor Schäden abzusichern. 

Wie Sie beim Vermieten Steuern sparen

Die Einnahmen, die Sie durch die Vermietung Ihrer Immobilie in Düsseldorf erzielen müssen Sie versteuern, sobald der Gesamtbetrag über dem steuerlichen Freibetrag liegt.

Die Steuerabgaben werden grundsätzlich auf Basis der Nettokaltmiete berechnet, abzüglich Ihrer Nebenkosten wie für Finanzierung und Unterhalt.

Absetzen können Sie alle Kosten für Hausmeister, Gärtner, diverse Versicherungen oder Handwerker. Ihre Gebühren können über die gesamte Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben werden.

Protokollieren Sie die Übergabe

Wenn Sie den passenden Mieter gefunden und den Mietvertrag unterschrieben haben, wird es Zeit die Immobilie zu übergeben, zu diesem Zeitpunkt sollten Sie die Kaution vom Mieter schon erhalten haben. Erstellen Sie vor der Übergabe ein Übergabeprotokoll, bei der Übergabe sollten Sie und Ihr Mieter noch einmal alle Räume begehen um sämtliche Vorschäden oder Ähnliches festzuhalten.

So finden Sie den richtigen Mieter

Die Suche nach dem richtigen Mieters kann recht lange dauern, aber nehmen Sie auf keinen Fall den erstbesten Interessenten, nur um Ihre Immobilie schnellstmöglich zu vermieten. 

Um möglichst viele ernsthafte Anfragen zu erhalten, erstellen Sie ein hochwertiges Exposé und Inserat für alle gängigen Plattformen, besonders wichtig sind professionelle Fotos um Ihre Immobilie im besten Licht zu präsentieren. 

Wenn Sie einen vielversprechenden Interessenten gefunden haben, sollten Sie unbedingt einen Liquiditätsnachweis (wie eine Schufa-Auskunft) fordern und am besten den vorherigen Vermieter kontaktieren. Doch werden Sie bei Ihren Fragen nicht zu persönlich, Fragen zu Themen wie Familienplanung sind für Sie als Vermieter zwar Interessant, müssen vom Mieter aber nicht beantwortet werden.

Immobilie selbst vermieten oder einen Immobilienmakler beauftragen?

Wie bereits in der Einleitung erwähnt kann die Vermietung einer Immobilie sehr kompliziert und Zeitintensiv sein und birgt viele Fallen. In den meisten Fällen ist es für Sie günstiger, einen Makler zu beauftragen und dessen Provision zu bezahlen, als zu versuchen, die Vermietung selbst zu übernehmen und einen langen Leerstand zu riskieren.

Ihr Immobilienmakler Düsseldorf nimmt Ihnen aufwendige Aufgaben ab und erstellt ein ansprechendes und professionell gestaltetes Exposé, vereinbart Besichtigungstermine und führt diese mit den Interessenten durch und übernimmt dessen Bonitätsüberprüfung.

Die Maklerprovision beträgt im Durchschnitt 2 Nettokaltmieten + Mehrwertsteuer. Durch langjährige Erfahrung haben Immobilienmakler gute Menschenkenntnis entwickelt und können Sie so vor schwierigen Mietern und Mietnomaden schützen.